Gayrimenkul Alım Satımında Özel Matrah Uygulaması

 

            Taşınmaz alım satımıyla uğraşan işletmelerin sıkça karşılaştığı konulardan biri özel matrah uygulamasıdır. Gayrimenkul satıcısı, taşınmazı KDV mükellefi olmayan bir kişiden ya da KDV’den istisna kapsamında bir işlem sonucunda satın alıp daha sonra üçüncü bir kişiye devrettiğinde, satış işlemi belirli bir bedel karşılığında gerçekleşir. Satış tutarından, taşınmazın alış bedeli düşüldüğünde kalan fark özel matrah olarak kabul edilir.

            Bu kapsamda, satın alınırken KDV ödenmeyen gayrimenkullerin satışında düzenlenecek faturada hesaplanacak KDV, yalnızca alış ve satış bedeli arasındaki fark üzerinden belirlenir. Ancak satın alım sırasında KDV hesaplanarak edinilmiş ikinci el taşınmazların satışında özel matrah yöntemi uygulanmaz.

            Özel matrah yönteminden faydalanılabilmesi için, taşınmazın niteliğini kökten değiştirecek işlemler yapılmamış olması gerekir. Basit bakım, onarım ya da tadilat çalışmaları bu kapsamda değerlendirilmez. Bunun yanı sıra, satışı gerçekleştiren kişinin veya işletmenin geçerli bir yetki belgesine sahip olması da zorunlu şartlar arasında yer alır.

            Örneğin, bir konutun boya ve su tesisatı yenilenerek satışa sunulması taşınmazın esaslı şekilde değiştirilmesi anlamına gelmez. Buna karşılık, ana faaliyet alanı gayrimenkul ticareti olmayan bir işletmenin yıllar önce yatırım amacıyla edindiği bir taşınmazı elden çıkarması durumunda özel matrah uygulamasından yararlanılması mümkün değildir.

 

 

Özel Matrahlı Satış Faturası Düzenleme Süreci

 

            Özel matrah kapsamında bir satış faturası düzenlemek için öncelikle yeni bir satış faturası oluşturulmalıdır. Fatura bilgileri girildikten sonra KDV oranı sıfır olarak belirlenir ve fatura kaydedilir.

            aFatura oluşturma aşamasından sonra, belgeyi resmî olarak gönderme adımında özel matrah seçeneği eklenir. Bu aşamada, fatura elektronik ortamda iletilirken Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından tanımlanmış istisna kodları arasından özel matrah uygulamasına uygun olan kod seçilir. Böylece, KDV %0 olarak belirtilmiş olsa da hesaplama alış ve satış bedelleri arasındaki fark üzerinden yapılmış olur.